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Tendances : L’appétit pour l’immobilier


Le  vendredi 11 juillet 2008

Après un premier trimestre de « sécheresse », qui n’a pas enregistré de transactions notables, les investisseurs sur le marché immobilier ont inversé la tendance du marché au deuxième trimestre grâce à deux affaires d’une valeur cumulée d’un demi-milliard d’euros. S’établirons ainsi les tendances pour le second semestre de l’année ?

Après des transactions de plus de deux milliards d’euro l’an dernier, en particulier la campagne soutenue d’acquisitions de Immoeast, le début de l’année a été médiocre dans les transactions d’actifs, dans les conditions où un certain nombre d’investisseurs ont épuisé leurs fonds, et les banques se sont montrées plus réticentes en matière de financement des projets immobiliers.

Néanmoins, les acquisitions effectuées par la Deutsche Bank et DEGI, investisseurs qui ont conclu des affaires près de 500 millions en mai, montre que l’appétit des grands fonds pour le marché local reste élevé, et les meilleurs projets continueront de trouver des acheteurs.

"Il est vrai que l’effervescence des deux dernières années a disparu et cela donne le sentiment que le marché est imobile, que rien ne se produit. Mais en réalité, le marché de principaux acteurs, ceux qui savent comment faire dans l’immobilier depuis longtemps, sont actifs et à l’arrivée ils concluent des transactions rentables, estime Dan Borbely, un partenaire du cabinet d’avocats Tuca Zbarcea & Associates, qui a aidé DEGI à acquérir le Iris Shopping Center de Titan.

Le parc de rétail dans l’est de Bucarest a été développé par Avrig 35, ayant comme principal locataire un hypermarché Auchan, et a été cédé à 147 millions d’euros, ce qui représente la plus grande transaction avec un centre commercial de Bucarest.

Le volume des transferts au cours du premier semestre de l’année ne dépasse pas un milliard d’euros, mais les consultants estiment que cette année nous allons assister à un nouveau record du marché des investissements, comme il s’est passé par ailleurs au cours de chacun des dernières trois à quatre années.

« Le marché des investissements a une tendance croissance, un fait confirmé par de récentes transactions. À la fin de l’année, on peut dépasser le volume des investissements en 2007 », se félicite Bogdan Georgescu, directeur de la société d’experts-conseils en immobilier Colliers International, le joueur le plus actif sur le marché de profil.

Des négociations de six mois

Finaliser une opération des centaines de millions d’euros peut prendre environ six mois, comme cela s’est produit en fait dans le cas de la vente du projet Upground (pris par un fond de la Deutsche Bank) et d’Iris Shopping Center de Titan.

Ainsi, un certain nombre d’acteurs estiment que le marché pourrait être enfermé pour l’instant, et que les opérations conclues récemment ont commencé il y a longtemps, lorsque la crise immobilière dans le monde n’est pas fortement ressentie en Roumanie.

"Je ne suis pas d’accord que les grandes opérations commencé dans le passé se sont faites par inertie. La réalité est que les deux affaires (Deutsche Bank et DEGI) ont été conclues au cours de cette période, où les échos de la crise des subprime sont présents sur le marché roumain. La conclusion que j’en tire, c’est que le marché commence à devenir plus mature », explique l’avocat de chez Tuca Zbarcea & Associates.

Le plus actif acteur dans l’achat d’actifs immobiliers sur le marché local, les Autrichiens de chez Immoeast, a déclaré récemment qu’il réduira les investissements sur le marché local, à la suite des difficultés rencontrées dans l’obtention de financement.

Néanmoins, un certain nombre d’acteurs puissants, avec des actifs dans les dizaines de milliards d’euros et une petite exposition sur les marchés touchés de manière significative par la crise des subprimes, continueront à réaliser des investissements importants sur le marché local.

Une division de la Deutsche Bank Asset Management - un géant du marché immobilier mondial - a réalisé cette année, la plus grande opération sur le marché local, achetant pour 340 millions d’euro le projet Upground développé dans le quartier Pipera, qui sera composé de deux blocs d’appartements et de deux immeubles de bureaux.

"Dans le cas où il y avait eu un véritable problème sur le marché roumain, je ne pense pas que les fonds auraient engagé la poursuite des négociations et finalisé des transactions de centaines de millions d’euros", a ajouté Borbely.

Un certain nombre d’investisseurs, y compris les fonds britanniques Fabian, les belges de chez BelRom ou la société RED Management Capital - contrôlée par Warburg Pincus et GED, possèdent depuis plusieurs mois des actifs disponibles à la vente, tels que Baneasa Business Center (Fabian), European Retail Park Braila (BelRom) ou Armonia Braila (RED).

Néanmoins, jusqu’à présent, ils n’ont fait aucune annonce officielle sur la vente d’un quelconque de ces projets, un signe que les négociations sont très dures, ou les prix exigés ne sont pas attrayantes pour les investisseurs qui seraient intéressés par ces projets.

« Je pense que c’est une erreur de parler d’une crise sur le marché. Je pense que, effectivement, la Roumanie a cessé d’être un" El Dorado ", où pratiquement tout le monde peut s’enrichir dans l’immobilier et qu’il en suit l’âge de l’« industrialisation » , pendant lequel seulement les structures bien organisées, non seulement avec des ressources financières, mais aussi humaines et du savoir-faire, seront en mesure de développer, de construire et de manager les projets dans lesquels ils s’associent ", a déclaré Borbely.

Les opérations sur les terrains, les plus touchés

Le plus touché segment du marché immobilier au cours du premier semestre de l’année est la vente de terrains, dans les conditions où une bonne partie des développeurs ont déjà sécurisé les lots pour les projets futurs et les prix ont atteint depuis l’année dernière des niveaux qui font moins économiquement faisables les développements immobiliers. Après que l’an dernier ils ont été conclus sept transactions des terrains d’une valeur supérieure à 50 millions d’euro chacun, dans les premiers mois de cette année il n’a pas été signé aucune initiative à grande échelle, un signe que les investisseurs sont plus prudents dans les futures acquisitions.

"En outre, une telle situation peut même être bénéfique au marché, parce que, dans un contexte plus calme, seront évitées les pièges de la fièvre de l’an passé, quand on demandait des prix exorbitants pour les terrains, et qui empêchaient de développer des projets seulement parce qu’on recherchait de prix aberrants, et on attendait d’énormes profits de la revente des terrains », estime Borbely.

Dans ces circonstances, les investisseurs qui ont acheté des terrains afin de les vendre plus tard pour des bénéfices considérables pourraient voir leur plan échouer. Ainsi, ils seront contraints soit de baisser le prix, soit de commencer à développer des projets sur les terrains dans leur portefeuille, seuls ou de concert avec des partenaires.

Le marché immobilier local a acquis en consistance depuis novembre 2006, enregistrant depuis un total de dix transactions d’une valeur supérieure à 100 millions chacune, à commencer par la vente du projet Polus Center, à Cluj, la première affaire qui a passé ce seuil. Ces initiatives confirment le développement du marché par la taille croissante que les investisseurs étrangers sont prêts à payer pour les biens du marché local, en tenant compte du fait que, trois à quatre ans plus tôt, la plus grande transaction était d’une valeur d’environ 50 millions d’euro.

La valeur de ces dix mouvements a dépassé 1,7 milliards d’euros, le principal acheteur étant les autrichiens de chez Immoeast, qui ont été impliqués dans au moins quatre transactions de plus de 100 millions chacune, dont l’achat du plus grand centre commercial Polus Center de Cluj pour 210 millions d’euros, ce qui a été pendant une demi-année la plus grande opération sur le marché local.

Deux autres opérations, d’une valeur cumulée de près de 260 millions ont été faites par DEGI, les autres mouvements étant faits par la Deutsche Bank, Ixis (France), APN / UKA (Australie) et IGD (Italie). Les sommes versées par ces investisseurs sont venus dans le contexte de l’alignement des rendements au niveau des autres pays de la région, comme la Pologne ou la Hongrie, ainsi que l’intensification de l’activité des investisseurs en « première ligne », qui ont mené à bien des projets de plus grandes dimensions et ont créé des portefeuilles attrayant pour les investisseurs occidentaux .

La plupart des transactions ont été effectuées à Bucarest, à l’exception de la vente des deux malls de Polus Center, à Cluj et Constanta, et du réseau de centres commerciaux Winmarkt, situés dans 15 villes du pays.

Selon les consultants immobiliers, le nombre de transactions importantes pourrait augmenter au cours de la prochaine période, sur un fond de multiplication des projets achevés, mais les mouvements seront étudiés plus attentivement par les banques, généralement impliqués dans le financement des acquisitions.

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Article paru dans Ziarul Financiar (Le Journal Financier), traduit et adapté du roumain par Investir-Roumanie.


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